非居住者向け不動産売買の仲介手数料が「消費税課税」に ― 令和8年10月からの重要改正

 

令和8年度税制改正大綱において、これまで消費税が課税されていなかった「非居住者に対する国内不動産売買の仲介手数料等」が、消費税の課税対象となる見直しが盛り込まれました。

適用開始は、令和8年10月1日以後の取引です。

一見すると限定的な改正に見えますが、不動産業者にとってはもちろん、不動産投資に関わる方にとっても重要な変更です。

今回は、実務への影響を中心に解説します。

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これまで：非居住者向け仲介手数料は「消費税なし」

現在の制度では、

• 国内不動産の売買仲介であっても
• 相手が非居住者である場合

その仲介手数料は、「輸出取引に類する取引」として扱われ、消費税は課税されていませんでした。

これは、

• サービスの提供先が国外
• ＝消費が国外

と考えられていたためです。

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改正後：令和8年10月からは課税対象に

しかし、今回の改正により、
非居住者に対する国内不動産売買の仲介手数料も、消費税の課税対象となります。

理由は明確です。

不動産は国外に持ち出せないため、
サービスの効果は明らかに「日本国内」で発生するからです。

• サービスの受け手が海外にいても
• サービスの対象が日本の不動産なら
• 国内消費とみなす

という考え方に変わります。

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なぜこの改正が行われるのか？

背景には、外国人による日本不動産の取得増加があります。

これまでの制度では、

• 日本人が不動産を買う → 仲介手数料に消費税あり
• 外国人が不動産を買う → 仲介手数料に消費税なし

という「不公平」が生じていました。
今回の改正は、この不公平を解消するためのものです。

また、諸外国でも「不動産の所在地で課税する」のが一般的です。

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不動産業者への実務的影響

不動産仲介業者にとっては、重要な変更です。

今後は、

非居住者への仲介手数料
→ 原則として消費税を課税

する必要があります。

これにより、

• 売上に係る消費税が増える
• 消費税の納税額が増える可能性がある

という影響があります。

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経過措置：すでに契約済みの場合は対象外

ただし、次の取引は改正の対象外です。

令和8年3月31日までに契約済みで、令和8年10月1日以後に取引する場合

この場合は、従来どおり消費税は課税されません。

契約日が重要な判断基準になります。

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不動産関連権利にも対象拡大

今回の見直しは、不動産そのものだけではありません。

以下のような「不動産に類する権利」も対象になります。

• 鉱業権
• 採石権
• 漁業権
• 公共施設運営権
• 樹木採取権 など

これらに関するサービスも、非居住者向けであっても課税対象となります。

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税理士としての実務上のポイント

この改正で特に注意すべきなのは、不動産業者の消費税計算です。
これまで非課税売上だったものが、課税売上になります。

その結果、

• 課税売上割合が変わる
• 仕入税額控除額が変わる
• 納税額が変わる

可能性があります。

消費税は「売上が増えると納税も増える」とは限らず、計算構造が複雑なため、影響を事前に確認することが重要です。

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まとめ：不動産業者は早めの確認を

今回の改正は、
非居住者向け不動産取引の消費税ルールを「国内取引と同じ」にするものです。

適用は令和8年10月からですが、

• 契約日による経過措置
• 消費税計算への影響

など、実務的な確認事項は多くあります。

特に、

• 外国人向けに不動産を販売している
• 海外投資家と取引がある

不動産業者の方は、早めに影響を確認しておくことをおすすめします。

田中雅樹（税理士）

●単発相談担当・税務顧問担当はタナカ本人です
●社長の「こうしたい」を取り入れた問題解決を提案
●県内の専門学校・非常勤講師として『租税法』他を担当（2019年4月～）
●FM-FUJI「教えて税理士さん」出演（東京地方税理士会広報活動）
●ブログは毎日