令和8年度税制改正の最大の目玉 ― 賃貸不動産を使った相続税対策は、いよいよ規制の時代へ

 

令和8年度税制改正大綱の中で、
相続税対策に関心のある方にとって最もインパクトが大きい改正は、
やはり **「賃貸不動産を使った節税スキームへの規制」**でしょう。

これまで広く行われてきた
「賃貸アパートを建てて相続税評価額を下げる」
という手法に、いよいよ本格的なメスが入ります。

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税制改正大綱の該当部分（要点整理）

今回の改正は、
相続税評価額と実際の市場価格の乖離を問題視したものです。

大綱では、次のように整理されています。

相続税等の財産評価の適正化

• 貸付用不動産について
  市場価格と相続税評価額の乖離が大きい実態を踏まえ
• 一定の場合には
  **「通常の取引価額に相当する金額」**で評価する

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規制の対象となる貸付用不動産とは？

次の条件に当てはまるものが対象です。

対象となるのは…

• 課税時期前5年以内に
• 対価を伴う取引によって
  ・取得
  ・または新築
• された 一定の貸付用不動産

これらについては、
相続税評価額ではなく、
実勢価格ベースで評価されることになります。

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例外的な「80％評価」の扱い

ただし、いきなり100％時価評価とするのではなく、

• 取得価額を基に
• 地価変動等を考慮した上で
• その80％相当額で評価できる

という「緩和措置」も設けられています。

とはいえ、
従来の相続税評価と比べれば、
大幅な評価増となるケースが多いでしょう。

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いつから適用されるのか？

原則として、

令和9年1月1日以後に相続等により取得する財産

から適用されます。

ここまでは比較的わかりやすいのですが、
実務上とても重要なのが、
次の「注書き」です。

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最大の注目点

【当該改正を通達に定める日】とはいつなのか？

大綱には、次の例外規定が書かれています。

上記の改正については、
【当該改正を通達に定める日】までに
被相続人等が所有する土地（5年以上保有）に
新築した家屋には適用しない

ここで問題になるのが、
「その通達が、いつ出るのか？」 という点です。

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通達発遣時期の予想

参考として、
令和7年5月26日に発遣された通達では
「令和7年1月1日以後の相続等に適用」とされています。

今回の改正は、
令和9年1月1日以後の相続等が対象ですから、

👉 通達の発遣は
令和9年4月〜6月頃になる可能性が高い
と考えられます。

（※これはあくまで実務的な予想です）

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ここから見えてくる「実務上の分岐点」

この予想が当たっていれば、次の条件を満たす場合、

• 通達発遣日時点で
  5年以上所有している土地
• その土地に
  ・すでに建築済み
  ・または 建築中

であれば、
今回の評価引上げ規制を回避できる可能性があります。

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ただし、忘れてはいけない最終兵器

もちろん、

• 著しく不自然な取引
• 明らかな租税回避行為

と判断されれば、
国税による「総則6項」適用が残っています。

通達評価を否認し、
時価評価とされるリスク

がゼロになるわけではありません。

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相続税対策を考える人が、まず確認すべきこと

もし、

• 過去から所有している土地の上に
• 賃貸建物を建てて
• 相続税対策を検討している

のであれば、
**最初に確認すべきは「土地の所有期間」**です。

そもそも 5年に達していない土地であれば
「本当に建てるべきか？」を慎重に考える必要があります。

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高齢の方ほど、慎重な判断が必要

今回の規制は、

「取得・新築から5年超で相続が発生すれば対象外」

という構造でもあります。

しかし、

• 建築主や購入者が高齢の場合
• 「5年を超える前に相続が発生する可能性」

も現実的です。

その場合、
相続税対策のつもりが、逆に税負担を増やす
という結果にもなりかねません。

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まとめ

今回の税制改正は、

• 賃貸不動産による相続税対策に
• 明確な「時間制限」と「評価の壁」を設けるもの

と言えます。

これから相続税対策を考える場合、

• 「建てるか・建てないか」だけでなく
• 「いつ建てるのか」「土地をいつから持っているのか」

まで含めた
タイミングの検討が不可欠になります。

田中雅樹（税理士）

●単発相談担当・税務顧問担当はタナカ本人です
●社長の「こうしたい」を取り入れた問題解決を提案
●県内の専門学校・非常勤講師として『租税法』他を担当（2019年4月～）
●FM-FUJI「教えて税理士さん」出演（東京地方税理士会広報活動）
●ブログは毎日