老人ホーム入居後でも小規模宅地は使える？ ― 同居開始でNGになるケースに注意

 

相続税の節税で非常に重要な
小規模宅地等の特例（居住用）。

最大80％評価減とインパクトが大きい制度ですが、
要件を一つ外すだけで“ゼロ”になる怖さもあります。

今回は、

👉 被相続人が老人ホームに入居した
👉 その後、相続人が被相続人宅に住み始めた

この組み合わせのケースで、特例が使えるのかを解説します。

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結論｜相続人が住み始めると原則アウト

結論から言うと、

👉 老人ホーム入居後に、相続人がその家に住み始めた場合はNG

です。

これは見落としがちなポイントなので要注意です。

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なぜダメなのか？

小規模宅地（特定居住用宅地等）は、

👉 「被相続人の居住用」であった宅地が対象です。

ここで重要なのは「誰が住んでいたか」。

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老人ホーム入居でもOKになるケース

例外的に、

• 要介護認定などを受けて
• 老人ホーム等に入居している

場合には、

👉 “元の自宅”も居住用として扱われる

という特例があります。

ただし、条件があります👇

条件

• 自宅が空き家のまま管理されている
• 他の用途に使われていない

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今回の落とし穴

問題になるのはここ👇

👉 相続人※がその家に住み始めた場合

この時点で、

• その家は「被相続人＊の居住用」ではなく
• 「相続人※の居住用」に変わる

と判断されます。

👉 小規模宅地の前提が崩れる

ということですね。

相続人※・・・老人ホーム等に入居した人が被相続人となった時の相続人のこと
被相続人＊・・老人ホーム等に入居した人のこと

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実務でよくある誤解

よくあるのが、

「どうせ将来住むんだから、今から住んでおこう」

というケース。

これ、節税のつもりが逆効果になる可能性があります。

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まとめ

今回のポイントを整理すると👇

• 老人ホーム入居でも小規模宅地は使える余地あり
• ただし「空き家のまま」が条件
• 相続人が住むと、その時点でアウト
  （老人ホーム等に入居する前から同居していた相続人はセーフ）

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税理士としての一言

この論点は、

👉 “良かれと思ってやったこと”が否認される典型例

です。

特に相続は事前対策がすべてなので、

• 住むタイミング
• 管理方法
• 利用状況

このあたりは事前に設計しておくべきポイントです。

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空き家になってしまうからといって、「とりあえず住む」は危険です。
迷ったら一度立ち止まって検討することをおすすめします。

田中雅樹（税理士）

●単発相談担当・税務顧問担当はタナカ本人です
●社長の「こうしたい」を取り入れた問題解決を提案
●県内の専門学校・非常勤講師として『租税法』他を担当（2019年4月～）
●FM-FUJI「教えて税理士さん」出演（東京地方税理士会広報活動）
●ブログは毎日