【年末調整していても確定申告が必要？】給与＋不動産所得20万円ルールを初心者向けにわかりやすく解説

 

「給与は年末調整済み。不動産は青色申告で差し引き20万円以下だから申告不要でしょ？」

──こう思っている方、意外と多いです。

しかし、結論からいうと このケースは確定申告が必要 です。
なぜ “20万円ルール” を満たしているのに申告が必要になるのか？
理由を初心者向けにわかりやすく解説します。

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■ 結論：給与＋不動産の人は “20万円ルール” を誤解しがちです

冒頭の「申告不要でしょ？」のケースを一言で言うと、

65万円（55万円）の青色申告特別控除を使って20万円以下になったケースは、確定申告が必要

→青色申告の特別控除を使わずに計算したらどうなるか？
がポイントになります。

では、もう少し解説していきます。

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■ 「20万円以下なら申告不要」ルールの正しい意味

所得税法には、次のような規定があります。

● 年末調整済の給与所得者で

• 給与収入：2,000万円以下
• 年末調整がされている
• 給与所得・退職所得以外の所得の合計が20万円以下

→ 確定申告は不要

これがいわゆる「20万円ルール」です。

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■ でもここで重要なのは…

🔽判断に使う金額は、特例（控除）を使う前の金額で判定する

というルールがある点です。
→青色65万円（55万円）控除を適用した後の金額で判定してはダメ
ということです。

この点が、今回の落とし穴。

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■ 青色申告特別控除（65万・55万）は “確定申告しないと使えない”

青色申告特別控除65万円（または55万円）は、

• 確定申告書に「65万円控除を使います」と記載
• 帳簿にもとづく貸借対照表・損益計算書の提出
• 期限内に申告

これらがすべて揃って初めて使えます。
確定申告しない ＝ 65万円控除は使えない
ということですね。

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■「 不要でしょ？」をわかりやすく整理すると…

● 不動産所得

• 実際の不動産所得：70万円
• 65万円控除後 → 5万円（20万円以下）

だから申告不要では？
というのが冒頭の「でしょ？」でした。
しかし……

● 20万円ルールに使う金額は

控除を使う前の70万円
→ 20万円を超えているため 申告が必要 となります。

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■ 一方で「10万円の青色控除」だけなら申告不要になることもある

10万円の青色申告特別控除は、申告書提出を要件にしていません。

• 10万円控除を使う前の不動産所得
• 10万円控除を使った後の不動産所得

これらを使って20万円ルールを判断することができます。

✔ 10万円控除で20万円以下 → 申告不要
…というケースはあり得ます。

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■ 初心者向けまとめ

• 🔽 65万円（55万円）控除を使うなら必ず確定申告が必要
• 🔽 20万円ルールの判定には、65万円（55万円）控除前の“本来の不動産所得”で判断する
• 🔽 給与＋不動産の人は誤解が非常に多い

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■ 最後に：こんな人は要注意です

• 不動産所得が赤字か微妙に黒字
• 青色申告65万円（55万円）控除を使っている
• 「20万円以下だから申告しない」で済まそうとしている

こういう方は、
申告漏れ扱い→無申告加算税のリスク があります。

不安があるようなら、早めに税理士へご相談くださいね。

田中雅樹（税理士）

●単発相談担当・税務顧問担当はタナカ本人です
●社長の「こうしたい」を取り入れた問題解決を提案
●県内の専門学校・非常勤講師として『租税法』他を担当（2019年4月～）
●FM-FUJI「教えて税理士さん」出演（東京地方税理士会広報活動）
●ブログは毎日